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房貸再貸全解析｜房屋增貸、轉貸、二胎房貸差異與選擇指南｜金曜房速貸
- 君君 劉
- 5月8日
- 讀畢需時 4 分鐘
已更新：5月16日
即使房貸還沒繳清，也能透過「房貸再貸」的方式再次申請貸款，靈活運用持有不動產的價值，解決資金週轉問題。常見的再貸方式有三種：房屋增貸、房屋轉貸、二胎房貸。
本篇文章將帶您完整解析三種方案的差異、利率、優缺點及適合對象，幫助您根據自身條件選擇最合適的資金解決方案。
一、房貸再貸三種類型一次看懂
類型 | 房屋增貸 | 房屋轉貸 | 二胎房貸 |
申請對象 | 原房貸銀行 | 新銀行（轉出至其他銀行） | 第二家銀行、融資公司或民間金主 |
房貸筆數 | 新舊共兩筆 | 只有一筆 | 原有一筆＋新增一筆（共兩筆） |
撥款速度 | 約 10~14 個工作天 | 申請流程較長 | 約 2~3 個工作天 |
審核標準 | 嚴格（受限原銀行審核） | 嚴格（需重新跑流程） | 寬鬆（尤其是融資公司） |
二、房貸再貸利率與額度（2025 最新資訊）
銀行名稱 | 房屋增貸（利率 / 成數） | 房屋轉貸（利率 / 成數） | 二胎房貸（利率 / 額度） |
國泰世華 | 2.72%~4.06%；最高 80% | 2.72%~4.06%；最高 80% | 3.45%~15%；最高 150 萬 |
玉山銀行 | 2.70%~3.12%；最高 80% | 2.45% 起；最高 80% | 3.50%~9.88%；50 萬起 |
台新銀行 | 2.85%~7.69%；最高 80% | 2.85%~7.69%；最高 80% | 3.92% 起；50~300 萬 |
兆豐銀行 | 2.435% 起；最高 80% | 2.435% 起；最高 80% | 3.378% 起；依行內鑑估辦法核貸 |
永豐銀行 | 2.31% 起；最高 85% | 2.22% 起；最高 85% | 5.66% 起；50 萬起 |
遠東商銀 | 無明確資訊 | 2.22%~3.32%；依鑑價核定 | 3.5%~10.5%；依鑑估核貸 |
凱基銀行 | 無明確資訊 | 2.47% 起；成數未提供 | 3.87%~5.87%；最高 500 萬 |
渣打銀行 | 無明確資訊 | 2.25% 起；最高 85% | 無提供 |
富邦銀行 | 2.55% 起；最高 80% | 2.80% 起；最高 80% | 無提供 |
中國信託 | 2.185%~2.58%；最高 85% | 2.185%~2.58%；最高 85% | 無提供 |
三、房屋增貸：優缺點與適合對象
✅ 優點：
額度高：房貸成數最高可達房屋鑑價的 80%，有機會申請到較大額度。
期數可延長：可重新拉長貸款期數至 30 年，降低月繳壓力。
審核快速：申請於原本貸款銀行，流程較熟悉、文件備齊，核貸效率高。
❌ 缺點：
銀行審核嚴格，信用瑕疵或收入不穩者不易通過。
須同時承擔原貸款與增貸的本金與利息，壓力較大。
增貸利息不適用所得稅列舉扣除額，不可抵稅。
📝 特別提醒：
依據金融監督管理委員會規定：「金融機構對於債務人於全體金融機構之無擔保債務歸戶後之總餘額（包括信用卡、現金卡及信用貸款）除以平均月收入，不宜超過 22 倍」，即所謂 DBR（Debt Burden Ratio）不得逾 22 倍。此規定將影響房屋增貸與其他銀行貸款的審核結果。
👍 適合對象：
信用與財務狀況正常、繳房貸已滿 2 年以上、近期需一筆資金者。
四、房屋轉貸：優缺點與適合對象
✅ 優點：
可爭取更低利率：原貸款利率過高者可透過轉貸降低每月負擔。
重新延長期數：有機會將貸款重新拉長至 20~30 年，減輕月繳壓力。
❌ 缺點：
申請流程複雜，需提供完整財力、信用資料，重新跑審核流程。
若原貸款仍在綁約期間，可能需支付違約金。
須負擔火險、地震險與設定費、開辦費等相關費用。
👍 適合對象：
目前貸款利率偏高、信用良好、欲降低房貸支出的民眾。
五、二胎房貸：優缺點與適合對象
✅ 優點：
額度彈性高：最高可貸至房屋鑑價的 100%，額度達 300 萬甚至 500 萬。
撥款速度快：約 2~3 個工作天內撥款，適合急需資金者。
免出售持有不動產：保有資產的同時靈活取得資金。
❌ 缺點：
貸款利率相對較高：銀行利率約 3~16%，融資公司約 7~14%。
風險差異大：不同來源（銀行、融資、民間）條件與保障差異極大。
負擔加重：需同時償還第一胎與二胎房貸，總利息成本增加。
📌 為何利率高？因二胎房貸屬於第二順位擔保品，法拍時須在一胎清償後才可償還二胎，風險較高，因此利率也隨之提升。
👍 適合對象：
信用瑕疵、收入不穩定、急需大額資金且無法申請銀行貸款者，建議選擇合法融資公司申請。
六、三種方案優缺點比較表
類型 | 優點 | 缺點 | 適合對象 |
房屋增貸 | 額度高、期數長、流程熟悉 | 銀行審核嚴、需還兩筆貸款、利息不可抵稅 | 信用良好、有固定收入、需要資金者 |
房屋轉貸 | 可降利率、可延長期數 | 申請繁瑣、可能違約金、需負擔轉貸成本 | 欲省利息、條件良好、有長期規劃者 |
二胎房貸 | 撥款快、額度高、條件寬 | 利率較高、需同時還兩筆貸款、風險高 | 急需資金、信用瑕疵、收入難證明者 |
七、常見問題 QA
Q1：房屋增貸容易申請嗎？
A：銀行審核較為嚴格，需良好信用與穩定收入。若條件不符，建議轉向融資公司辦理合法二胎貸款，撥款快速、申請門檻低。
Q2：哪一種再貸方式最推薦？
A：若信用與財力狀況良好，可選擇利率低的增貸或轉貸；若資金急迫且條件不符銀行審查，可考慮金曜合作的融資二胎貸款，撥款快、彈性高、利率合理。
結語：房貸再貸不是一種選擇，而是一種資產活化
無論是房屋增貸、轉貸或二胎貸款，只要選擇正確、用途合宜，就是提升資金靈活度的好工具。金曜房速貸提供專業、安全、快速的再貸諮詢與申請服務，協助您在每一個資金需求時刻，都有可靠的夥伴在您身邊。
