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建地貸款完整攻略｜貸款成數、條件、流程與甲乙丙丁建地差異解析｜金曜房速貸
- 君君 劉
- 5月13日
- 讀畢需時 12 分鐘
在所有土地類型中，建地因其開發價值高、交易活絡，是最容易辦理貸款的土地類型。無論是擁有完整產權的自有建地，還是有意購地自建的民眾，建地都可以作為資金周轉的優質擔保品。
一、什麼是建地貸款？有哪些常見申請方式？
💡 建地貸款是什麼？建地貸款，是指以「地目」登記為建築用地的土地作為擔保品，向銀行或融資機構申辦的貸款產品。借款人將建地設定抵押權後，即可申請貸款，取得所需資金。屬於土地貸款中的一種。
🏠 建地用途與分類建地依是否位於都市計畫區，可分為以下兩大類：
分類 | 說明 |
都市計畫內建地 | 依據使用分區區分為住宅區、商業區、工業區，容許建築住宅或各類設施 |
非都市土地建地 | 依據地目分類為甲種、乙種、丙種、丁種建築用地，亦可蓋房屋、工廠、民宿等使用 |
🏗️ 建地貸款成數與利率簡介
自有建地：最高貸款成數可達 7～8 成
建地買貸：通常為避免炒作，貸款成數較低，約為 6～6.5 成
利率區間：年息約 2%～4%，視銀行與借款人條件而異
最長貸款年限：10～15 年
📍 建地比其他地目更易核貸，常被用於自地自建、房屋新建融資、資金週轉等用途。
二、建地種類有哪些？甲種、乙種、丙種、丁種建地差異解析
建地依照地目與所在區域不同，可分為多種類型，不同建地種類在開發限制、建蔽率與容積率上各有不同，這些也會影響貸款的鑑價與成數。
📚 非都市計畫區建地分類說明：
建地種類 | 說明 | 建蔽率 | 容積率 |
甲種建地 | 一般農業區或特定農業區內的建地，最常見 | 60% | 240% |
乙種建地 | 鄉村區建地，生活機能較弱 | 60% | 240% |
丙種建地 | 山坡地保育區內建地，開發難度高 | 40% | 120% |
丁種建地 | 工業用建地，可合法蓋工廠，貸款用途與住宅不同 | 70% | 300% |
🧱 都市計畫內建地依「使用分區」判斷可建設用途，例如：
住宅區（住一～住四）👉 適合蓋房子
商業區 👉 可設置商業設施，部分區域可混合住宅
工業區 👉 主要供工廠使用，不可興建自用住宅
📌 提醒：建蔽率是建築面積與基地面積的比例，容積率則是總樓層面積與基地面積的比例。建地價值越高、地形方正、臨路良好、容積率高，越容易提高鑑價與貸款額度。
📏 簡單計算範例：若建地 30 坪，銀行鑑價為 800 萬，最高可貸 80%＝640 萬；若建蔽率 60%，容積率 220%，則樓地板總面積可達約 66 坪，可作為未來增貸或建屋參考依據。
三、建地貸款流程與條件說明
辦理建地貸款時，不論是向銀行還是民間貸款公司申請，基本流程大致相似，但所需條件與審核標準則大有不同，以下為您詳細說明：
🧾 銀行建地貸款申辦流程（共6步驟）
申請
準備建地謄本或權狀影本與財力證明，向銀行提出申請。
估價
銀行派員鑑價，評估地點、地目、鄰路、大小與近期成交行情等因素。
審核
針對借款人聯徵、收入、債信紀錄進行審查。
對保
銀行核准後，約定對保時間，由借款人與保證人親自出席簽署相關文件。
設定
完成不動產抵押權設定，設定金額通常為貸款額的1.2倍。
撥款
設定完成後即可撥款，若為買賣案或自地自建案，可於取得使用執照後轉為一般房貸。
📊 建地貸款比較表：銀行 vs 民間貸款
項目 | 銀行建地貸款 | 民間建地貸款 |
成數 | 最高約7成 | 可高達8成甚至更高（視鑑價） |
利率 | 約2%～6%年利率 | 約1%～3%月利率 |
貸款年限 | 最長10～15年 | 彈性週轉，隨借隨還 |
撥款速度 | 約7～14個工作天 | 約1～3個工作天，急件可當天 |
審核條件 | 重視聯徵與信用紀錄 | 只看建地價值，不看聯徵 |
文件要求 | 雙證件、財力證明、建地權狀、戶籍謄本等 | 權狀、雙證件、印鑑證明、戶籍謄本即可 |
📎 小提醒：
銀行通常只接受完整產權建地，若為持分土地可能無法辦理。
民間貸款雖利率稍高，但審核條件較寬鬆，適合信用不佳、急需週轉者。
撥款前不會收取任何費用，若遇預收費用情形請提高警覺，慎防詐騙。
📣 金曜房速貸補充：金曜提供銀行與民間建地貸款整合服務，協助您挑選適合條件與利率的貸款方案。無論是信用瑕疵、急需資金或持分建地，我們都能協助您順利申辦！
四、建蔽率與容積率是什麼？如何影響建地貸款？
在評估建地價值與可貸額度時，「建蔽率」與「容積率」是銀行與鑑價師最關注的兩大關鍵指標。這兩項數值會直接影響土地的開發潛力與市場價值，也會連帶影響貸款成數與利率條件。
📐 什麼是建蔽率與容積率？
指標 | 定義 | 計算方式 | 意義 |
建蔽率 | 建築物在基地所佔的「水平面積比例」 | 建築面積 ÷ 基地面積 | 比率愈低，空地愈多，有利通風採光 |
容積率 | 建築物所有樓層總樓地板面積與基地面積的比例 | 總樓地板面積 ÷ 基地面積 | 比率愈高，可蓋樓愈多，土地效益愈高 |
✏️ 計算範例（假設基地面積 100 坪）
建蔽率 60%：代表一樓最多可蓋 60 坪，其餘 40 坪需保留為空地。
容積率 240%：代表總樓地板面積最多為 240 坪（可蓋4層樓，每層60坪）。
🧱 建蔽率 vs 容積率：誰比較重要？
比較項目 | 建蔽率 | 容積率 |
控制方式 | 水平面積 | 垂直樓層空間 |
影響 | 空地面積與庭園設計 | 可建樓層與銷售總面積 |
對貸款的影響 | 間接影響估價 | 直接影響估價與開發潛力 |
✅ 重點提醒：在貸款估價上，容積率高的土地通常被認定具有更高開發價值，銀行願意給予較高貸款額度；而建蔽率則影響建築配置與使用彈性。
📣 金曜房速貸補充建議：若您尚未清楚手中土地的容積與建蔽上限，可提供地號或謄本給金曜專員，我們可免費協助初步評估與建議最合適的貸款方案！
五、建地種類大解密：甲種、乙種、丙種、丁種建地有什麼差別？
在非都市土地中，「建地」根據其用途與所在區域，又細分為甲種、乙種、丙種、丁種建地。這些分類直接影響可建築範圍、開發限制，也會影響貸款核准與成數評估，是辦理建地貸款時不可忽視的重點。
🏷️ 各種建地類型比較表
建地類別 | 適用區域 | 建蔽率 | 容積率 | 適用情境 | 備註 |
甲種建地 | 一般農業區、特定農業區 | 60% | 240% | 住宅、自地自建 | 常見於鄉鎮發展區 |
乙種建地 | 鄉村區 | 60% | 240% | 鄉村居住、低密度商業 | 鄉下熱鬧聚落可見 |
丙種建地 | 山坡保育區 | 40% | 160%（部分可調降） | 山坡地住宅、別墅開發 | 水保限制多，開發難度高 |
丁種建地 | 一般農業區與特定農業區內的工業使用 | 70% | 300% | 工廠、工業使用 | 可合法申請工廠登記 |
💡 建地種類差異帶來的實務影響
貸款成數差異：甲建與乙建開發彈性高，銀行認列價值較高，可貸成數較高；丙建、丁建則因限制多、變現難，貸款成數相對較低。
開發難度不同：丙種建地位於山坡保育區，通常需通過水保、建築審查，開發期長，建築成本較高。
實際用途限制：丁建屬工業用途，若做為居住用途（如違建），將面臨使用執照取得困難，也可能影響未來貸款與轉售。
📣 金曜房速貸提醒您：建地種類直接關係土地價值與貸款核准結果，若您不清楚土地所屬類別，或想了解土地開發潛力與貸款成數，金曜房速貸提供免費建地類別查詢與貸款試算服務，歡迎洽詢！
六、都市計畫內住宅區建地：建蔽率、容積率與使用規範一次搞懂
如果您的土地位於都市計畫內，則「土地使用分區」將取代「地目」作為判斷建築使用的依據。都市土地依照用途分為住宅區、商業區、工業區等，每一區的建蔽率與容積率各不相同，這些數值不僅決定可建坪數，也會影響建地的估價與可貸成數。
🏠 常見住宅區建蔽率與容積率一覽表（以台北市為例）
分區類別 | 建蔽率 | 容積率 | 說明 |
第一種住宅區（住一） | 30% | 60% | 僅供獨立或雙併住宅使用，環境清幽，人口密度最低 |
第二種住宅區（住二） | 35% | 120% | 可設日常用品商店，生活機能佳 |
第二之一住宅區（住二之一） | 35% | 160% | 通常位於面對公園、河川、廣場等地帶 |
第三種住宅區（住三） | 45% | 225% | 可兼營一般零售業，住宅密度提高 |
第三之二住宅區（住三之二） | 45% | 400% | 可開發高樓住宅，屬高密度開發區域 |
第四種住宅區（住四） | 50% | 300% | 可供住宅與公害輕微之輕工業並存 |
第四之一住宅區（住四之一） | 50% | 400% | 面臨寬敞道路，容許密度更高 |
🧱 建蔽率與容積率的實際應用舉例
📌 建蔽率公式：建蔽率 × 土地面積 ＝ 建築面積📌 容積率公式：容積率 × 土地面積 ＝ 總樓地板面積
假設您擁有一塊建地面積為 100 坪，位於住三之二區，則可建築面積為：
建蔽率：100坪 × 45% = 45 坪
容積率：100坪 × 400% = 400 坪總樓地板面積，可興建多層樓住宅
這些數值將影響未來貸款估價結果，也將作為銀行審核貸款成數的依據。
📣 金曜房速貸補充說明：無論您是位於台北、台中、高雄，或其他縣市，都市計畫分區標準略有差異，若您不確定建地所在分區或容積建蔽率，歡迎諮詢金曜，我們提供全台建地資料查詢與免費貸款成數評估。
七、銀行建地貸款流程與申請所需資料總整理
想透過銀行辦理建地貸款，除了擁有完整產權與合法用途外，準備齊全的資料與了解申請流程，也是順利核貸的重要關鍵。以下為您詳細整理出 銀行建地貸款六大申辦步驟與必備文件
清單：
📝 建地貸款六大申辦流程
1️⃣ 申請：借款人依據資金需求準備建地謄本或權狀影本、財力證明等，並向銀行不動產貸款部提出申請。
2️⃣ 估價：銀行派員實地鑑價，會依據土地面積、地段、面臨道路、建蔽容積率、地形格局與使用分區進行綜合評估。
3️⃣ 審核：銀行針對聯徵紀錄、財務狀況、收入穩定度進行審查。若申貸人有其他負債，銀行也會納入考量評估還款能力。
4️⃣ 對保：審核通過後，銀行將與借款人、保證人（如有）安排對保流程，並同步準備開戶作為貸款撥款與還款用途。
5️⃣ 設定抵押：於地政事務所辦理建地的抵押權設定，通常設定金額為核貸金額的 120%，以保障未來債權安全。
6️⃣ 撥款：設定完成並核對資料無誤後，即可撥款至借款人指定帳戶，整體流程約 7～14 個工作天完成。
📂 銀行建地貸款所需資料清單
類別 | 必備文件（部分依銀行規定略有差異） |
身分證明 | 借款人與保證人身分證影本、健保卡或駕照擇一 |
建地資料 | 建地所有權狀正本、地籍謄本、使用分區證明（如需） |
財力證明 | 薪轉存摺封面與近六個月明細、扣繳憑單、所得清單（或公司財報401表） |
戶籍資料 | 戶籍謄本（全戶） |
其他 | 印鑑證明、自然人憑證IC卡、銀行存摺封面影本（供撥款使用） |
📣 金曜房速貸提醒您：若您對銀行建地貸款流程感到繁瑣或時程無法配合資金周轉需求，也可考慮由金曜協助您評估民間建地貸款方案，快速核貸、免看聯徵，最快可當日放款！
八、什麼情況適合辦理民間建地貸款？特色與優勢一次看懂
雖然銀行建地貸款利率較低、年限較長，但由於審核嚴格、流程繁瑣，若您有以下情況，銀行可能無法承作，這時可考慮申請民間建地貸款作為彈性資金周轉的方案：
🔍 適合申辦民間建地貸款的常見情況
✅ 聯徵分數偏低、有信用瑕疵、協商紀錄或遲繳紀錄
✅ 負債比過高、收入不穩定、缺乏財力證明
✅ 建地為持分產權、用途特殊（如丁種建地、工業地）
✅ 急需資金，無法等候銀行審核時間
✅ 已有銀行一胎貸款，欲辦二胎增貸者
🌟 金曜房速貸｜民間建地貸款方案特色
項目 | 民間建地貸款說明 |
申辦對象 | 持有建地不動產者，不限信用紀錄、不限負債比 |
可貸利率 | 月息約 1%～3%，視建地條件與貸款額度調整 |
最高成數 | 最高可貸建地鑑價 7～8 成 |
還款方式 | 可選按月繳息或分期還款，彈性靈活、不綁約 |
辦理速度 | 最快當日鑑價，1～3 天內可核貸撥款 |
核貸條件 | 只看建地價值，不看聯徵與個人信用 |
服務範圍 | 全台皆可承作，含偏遠地區、都市計畫外建地等 |
📌 辦理民間建地貸款需準備哪些資料？
建地所有權狀正本
身分證影本（正反面）
印鑑章與印鑑證明
自然人憑證 IC 卡
戶籍謄本（全戶）
銀行帳戶封面影本（撥款用）
✅ 注意事項：合法貸款公司在撥款前不會要求任何手續費、代辦費或存摺交易紀錄。全程由金曜房速貸專人協助對保與設定，保障借款人權益。
九、各類建地建蔽率、容積率與貸款成數整理表
不同種類的建地，對應的容積率與建蔽率不同，也會直接影響其土地價值、貸款成數與未來開發潛力。以下為您整理市面上常見的建地類型與其基本參數，讓您快速掌握土地的潛力與限制。
🏗 各類建地比較表
建地類型 | 所屬區域 | 建蔽率 | 容積率 | 用途說明 | 備註 |
甲種建地 | 一般農業區/特定農業區 | 60% | 240% | 合法住宅與商業建築使用 | 都市計畫外，地價穩定 |
乙種建地 | 鄉村區 | 60% | 240% | 適合自住或小規模商用 | 通常生活機能較低 |
丙種建地 | 山坡保育區 | 40% | 120～160% | 符合保育規劃下可蓋建築物 | 環保限制較多，開發成本高 |
丁種建地 | 工業使用（農業區） | 70% | 300% | 可蓋合法工廠並辦理工廠登記 | 可作工業貸款使用 |
都市住宅用地 | 都市計畫區 | 30%～50% | 60%～400% | 視各種「住一～住四」分類而異 | 開發潛力與價格最高 |
商業區建地 | 都市計畫區 | 55%～75% | 360%～800% | 可作商業大樓、辦公大樓、複合商住使用 | 土地與房價最昂貴 |
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📌 金曜房速貸補充建議：
📌 若您尚未確定手上土地的詳細分區屬性或容積/建蔽率，建議可提供土地謄本與位置資訊，我們將由專人為您免費初步分析與估價，協助您了解：
✅ 該地是否適合貸款？
✅ 可貸金額的初估
✅ 最適合申請的貸款方案（銀行 or 民間）
十、建地貸款常見問題 Q&A
在實務操作中，許多客戶對建地貸款仍有疑問，尤其是在貸款利率、年限、申辦條件等部分。以下為您整理常見問題與解答，協助釐清申辦流程與重要觀念：
❓建地貸款 Q&A
Q1：建地貸款利率多少？
一般銀行建地貸款利率約落在 年息2%～6%，視個人信用條件與建地價值而定。
民間建地貸款利率約為 月息1%～3%，可依需求調整，彈性更高。
Q2：建地貸款可以貸幾成？
銀行：一般最多可貸到 建地鑑價的7成。
民間：若地段佳、價值穩定，可貸到 7～8成，甚至最高達土地市值的 90%。
Q3：申辦建地貸款需要準備哪些資料？
身分證影本與戶籍謄本
建地所有權狀正本
財力證明（薪資、報稅資料或存摺明細）
印鑑證明、自然人憑證、銀行存摺封面影本等
Q4：建地貸款申請時間要多久？
銀行建地貸款：約7～14個工作天
民間建地貸款：最快可當日核准、1～3天撥款
Q5：協商中或信用不良可以貸款嗎？
銀行會視信用條件而定，通常 協商中或近1年內有瑕疵會被拒絕。
建議可改由金曜房速貸協助轉向民間貸款，只要建地有價值就可辦理，不需徵信、不看負債比！
Q6：建地貸款可以貸 20 年嗎？
一般銀行建地貸款年限約為 10～15 年，不如房屋貸款時間長。
民間貸款彈性高，可依狀況選擇 短期撥款、彈性還款，不綁約隨借隨還。
📣 金曜房速貸貼心提醒：
合法的貸款公司在撥款前不會向您收取任何費用，也不會事先要求提供身分證或存摺交易明細。若遇不合理索費情形，請務必提高警覺，金曜全程由專業代書律師把關，保證流程合法、資訊保密。
十一、結語：建地價值高，善用貸款讓資產發揮最大效益！
建地因為用途彈性大、資產價值高，是不少人進行資產配置或籌措資金的首選。無論是自地自建、資金週轉、購地買賣，只要運用得當，都能讓建地發揮最大的財務效益。
不過，相較於房屋貸款，建地貸款的門檻與限制更高，銀行審核標準嚴格、申請流程繁複。這時候，透過專業的貸款顧問與熟悉各大通路的服務團隊，才能幫助您順利取得資金、提升過件率！
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