《房屋稅2.0新制懶人包》一次搞懂年度課稅、買賣拆帳與節稅攻略｜金曜房速

房屋稅2.0上路！買賣房屋恐增3倍稅金？這些新制重點你一定要懂 🧾🏠

自2025年起，房屋稅差別稅率2.0新制正式實施，將於5月1日首次開徵，導入「按年課徵」與「使用情形需提前40日申報」兩大變革。不僅打亂原有買賣房屋的稅務分擔邏輯，更可能讓部分屋主無端多繳高達3倍的房屋稅，引發市場高度關注。

本文將為您深入解析：

• 房屋稅新舊制差異

• 如何影響房屋買賣與納稅義務

• 稅金拆算可能出現的糾紛

• 實務上的應對方式與建議

📌 房屋稅2.0的兩大變革

1️⃣ 由「按月課徵」改為「按年課徵」過去房屋稅依據房屋實際使用情況，以月份為單位計算，若在當月15日前變更使用情形，當月即可適用新稅率；16日以後則自次月起生效。新制下，房屋稅改為每年課徵一次，依據「開徵日前40日的使用狀態」為準，該稅率將適用整個課稅年度，變更使用狀況未能在期限內申報者，只能自下一期適用新稅率。

2️⃣ 納稅義務人鎖定為每年2月末日的房屋所有權人意味著若買賣房屋剛好落在2月與5月房屋稅開徵前後，可能因所有權轉移的時間差，讓賣方得替買方承擔整年度房屋稅，特別當買方不設戶籍或出租作非自用使用時，稅率可能從1%暴增至3.2%以上。

🤯 買賣房屋稅務糾紛風險升高

新制導致的「前住後租」狀況越來越常見。賣方原本為自住稅率1%，但買方買下房屋後若未設戶籍、轉作出租或空置，稅率恐變為2%～4.8%，導致整年度稅率暴增。這筆稅金依法須由2月末日的所有權人繳納，也就是原屋主，因此雙方若事前未協議清楚，極可能因拆帳分攤產生爭議。

🧮 稅金該怎麼拆？實務操作這樣做

為了避免買賣糾紛，實務上多採以下方式拆帳房屋稅與地價稅：

✅ 依「交屋日」拆帳：交屋日當作基準，計算買賣雙方各自持有期間的稅額比例。由房仲協助在交屋當天說明與簽署拆帳協議，並視交屋日與納稅基準日（2月末日）做合理分攤。

✅ 設「履約保障專戶」：部分賣方會要求將可能產生的稅金差額保留在履約專戶中，待實際收到房屋稅單後，再進行補差返還。但由於流程繁瑣，採用比例不高。

📅 新建房屋怎麼算房屋稅？

新建房屋與一般交易房屋不同，其房屋稅按「月比例」計課，若未滿1個月則不計：

📌 例：8月15日完成第一次登記 → 房屋稅從9月起開始計算

此外，若於 每年3月1日至6月30日 期間完成新建、增建或改建，則該段期間的稅額會併入次年度課徵。

🏡 房屋稅 2.0 重點總整理

項目	舊制	新制
課稅方式	按月課徵	按年課徵
稅率適用依據	當月使用情形	開徵日前40日內申報狀況
納稅義務基準日	不固定，依轉移日調整	固定為每年 2 月末日
可能糾紛點	拆帳依據不一、責任不清	買賣時需特別注意「買方是否設戶籍」與「使用用途」

📝 金曜提醒：別讓稅制新變動拖慢買賣進度！

房屋稅2.0雖有其公平課稅的立意，但在買賣交易上，若未事先釐清「所有權移轉時間」與「房屋實際使用狀況」，容易導致雙方誤會與糾紛。

不論您是屋主、買方或代書、房仲，建議您在交易過程中：

🔹 盡早掌握交屋日與納稅基準日的時間差

🔹 確認買方是否設籍、房屋未來用途是否為自住

🔹 清楚記錄雙方拆帳協議內容，避免爭議

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