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房地合一稅重購退稅攻略懶人包（含新舊制比較）｜金曜房速貸
- 君君 劉
- 6月6日
- 讀畢需時 3 分鐘
面對高房價時代，許多人在換屋時，除了考慮房價與貸款，更關心的就是「房地合一稅」的課稅與退稅問題。若您是出售自住房屋後，又在一定時間內購買新房，符合「重購退稅」規定，就有機會退回已繳的房地合一稅！
本文將帶您快速掌握重購退稅的最新規定、適用對象、流程與注意事項，並整理新制與舊制的差異，讓您換屋更安心、節稅不漏接 ✅
本文重點段落
一、什麼是房地合一稅？
房地合一稅是政府自2016年實施的稅制，用來課徵個人或法人出售房地產產生的資本利得。新制下，房屋與土地合併課稅，稅率依持有年限遞減。
📊 房地合一稅｜稅率對照表（2025 年最新）
🕒 持有年限 | 💰 稅率說明 |
持有不滿 2 年 | 45%（如為自用住宅則為 20%） |
持有 2～5 年 | 35% |
持有 5～10 年 | 20% |
持有超過 10 年 | 15%（或 20%，視申報方式與條件而定） |
✅ 小提醒：若符合「自用住宅」認定（設籍＋實住＋未出租營業），並依法申報，將可適用較低稅率（最早可降至 20% 或 15%）。
二、什麼是重購退稅？
若您出售的是自用住宅，並於2年內重購新房供自住，則可依規定申請退還部分或全部房地合一稅，稱為「重購退稅」。
此政策目的是協助民眾合理換屋，減輕實際自住者的稅負壓力。
三、新制 vs 舊制：退稅規則大不同
項目 | 舊制（2016年以前取得） | 新制（2016年後取得） |
稅種 | 財產交易所得稅（併入綜合所得稅） | 房地合一稅（分離課稅） |
退稅條件 | 需小屋換大屋（新屋價格＞原屋） | 可大屋換小屋或小屋換大屋 |
退稅金額 | 退還全額稅金（僅小換大） | 按新屋價格佔原屋售價比例計算退稅 |
重購期限 | 未明文限制 | 出售與購屋移轉登記日間隔不得超過2年 |
補稅條件 | 無明文追繳規範 | 若新屋於5年內再售或改作出租營業需補稅 |
✅ 新制退稅更有彈性，也更貼近實際換屋情況，但須遵守一定時效與用途限制。
四、新制重購退稅的適用條件
條件項目 | 規定說明 |
出售房屋資格 | 須為本人、配偶或未成年子女自住的房屋，且設籍且實際居住 |
重購期限 | 出售房屋與購買新房的移轉登記日間隔不超過2年 |
重購房屋用途 | 新屋需供自住，不得出租、營業或辦公使用 |
退稅比例 | 若新屋價高於舊屋，全額退稅；若較低則按比例退 |
補稅條件 | 重購後5年內若再出售或改作他用，須追繳退還稅款 |
五、申請流程與文件準備
賣屋後申報房地合一稅，註明將適用重購退稅
完成新屋購買，完成產權登記
準備以下文件向國稅局申請退稅：
舊屋與新屋買賣契約
所有權狀影本
設籍戶籍謄本
房地合一稅完稅證明
退稅帳戶資訊
國稅局審核後，核退相應稅額
🕓 申請退稅須於新屋完成移轉登記日起5年內提出，逾期不予受理。
六、常見Q&A
Q：我先買房再賣舊屋，可以退稅嗎？A：可以。只要兩筆房地的移轉登記日距離不超過2年，就符合條件。
Q：退稅會退到哪？多久收到？A：可匯入指定帳戶或領現金支票，審核時間依區國稅局作業時間約1～2個月。
Q：重購的房屋價格比賣掉的便宜，還能退多少？A：會按比例退稅，例如新屋售價為舊屋的70%，則退回已繳房地合一稅的70%。
✨ 金曜房速貸溫馨提醒
📌 若您計劃換屋、出售後重購，建議事前先規劃好交易與設籍時間，避免錯過退稅時效。📌 若您出售後需資金周轉，也可申請「買賣過橋貸款」或「購屋貸款」，讓換屋計劃不中斷。
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