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抵押權設定與塗銷是什麼？房貸設定流程與塗銷登記完整解析｜金曜房速貸
- 君君 劉
- 5月14日
- 讀畢需時 5 分鐘
當您辦理房屋或土地貸款時，經常會聽到「抵押權設定」、「抵押權塗銷」這些專有名詞。抵押權的存在對債權人而言是一種擔保機制，對債務人而言則是一種責任與風險的開始。
但很多人不知道，房貸繳清後如果沒有主動辦理「抵押權塗銷登記」，仍可能影響未來再貸款或出售不動產的權益。本篇文章將完整解析
一、抵押權、債權人、債務人、抵押人…名詞一次搞懂
在了解抵押權設定之前，先釐清幾個關鍵角色：
債權人：借出資金者，通常為銀行或融資公司。
債務人：借入資金並有還款義務的人。
抵押人：提供擔保品的人，可能是債務人自己，也可能是第三人。
抵押權人：擁有抵押權的債權人，在債務人無法償還時，有權強制執行該不動產進行拍賣清償。
➡️ 抵押權是為了確保債權的實現，若債務未償清，抵押權人可向法院申請法拍抵押物優先受償。
二、為什麼還完房貸後還要塗銷抵押權？
許多民眾誤以為還清貸款就萬事大吉，事實上，若未主動辦理「抵押權塗銷登記」，地籍資料仍會顯示原設定資訊，可能會出現以下問題：
銀行認為該不動產已設定抵押權，拒絕新一筆貸款
不易順利買賣或移轉產權
時間久遠導致文件遺失，塗銷手續反而更為複雜
✅ 建議：一旦取得銀行提供的清償證明與設定契約書，即盡快到地政事務所辦理塗銷手續，避免未來權益受損。
三、抵押權設定流程怎麼走？銀行與民間有什麼不同？
辦理房屋貸款時，「抵押權設定」是一項必要程序。抵押權設定必須透過書面契約與登記程序，才具法律效力。
💼 若向銀行辦理貸款，其流程如下：
簽訂抵押權設定契約書：與銀行或金融機構簽約，確認債務金額與抵押擔保內容。
準備應備文件：包含身分證明、印鑑證明、不動產權狀等。
向地政事務所提出設定申請：完成登記後，地籍資料會記載該抵押設定資訊。
完成後領取他項權利證明書：此為日後塗銷或轉貸的重要文件。
🏠 若是與私人或民間金主辦理，流程會多一個步驟：
除上述項目外，還需親自至戶政事務所請領印鑑證明，以確保雙方真實同意並具法律效力。
四、抵押權種類：普通抵押 vs 最高限額抵押
台灣常見兩種抵押權：普通抵押權與最高限額抵押權，兩者有明顯差異，使用時機也不同：
項目 | 普通抵押權 | 最高限額抵押權 |
擔保範圍 | 針對單一確定債權 | 擔保一段期間內不特定債權 |
設定彈性 | 僅能擔保一次借款 | 可涵蓋週期性資金調度，例如企業週轉金 |
債務增加時 | 需重新設定或另立二胎抵押 | 可於同一設定內增借資金 |
塗銷條件 | 債務清償即失效（即便未塗銷） | 須另行申請塗銷，否則視為仍有效 |
適用對象 | 個人購屋貸款居多 | 企業融資或商業授信常用 |
✅ 簡單判斷：若是個人購屋貸款，通常使用普通抵押權；若是企業或需多次調度資金者，則多採用最高限額抵押權。
五、抵押權的時效是多久？超過還能執行嗎？
許多屋主在貸款繳清後，因未及時塗銷設定，往往誤以為抵押權自然失效，實際上不然！
🔍 《民法》第880條與第881條之15明定：
普通抵押權：債權雖時效消滅，抵押權仍有效5年，若5年內未行使則失效。
最高限額抵押權：債權雖時效消滅，仍在最高限額內有效5年，過期後雖債權失效，但抵押權仍可能存續。
📌 結論：繳清貸款 ≠ 自動塗銷設定。未塗銷將可能影響後續貸款、買賣與設定作業。
六、如何查詢房子是否有設定抵押權？
以下三種方法可查詢不動產是否已設抵押權：
至地政事務所：攜帶土地或建物地號，申請紙本謄本。
使用 HiNet 地政服務：線上調閱「土地或建物登記簿謄本」，即可查閱設定內容。
便利商店機台查詢：持自然人憑證至7-11、全家等通路操作即可列印。
謄本資料會顯示：
抵押權人（銀行或民間貸方）
設定金額
償還期限
是否為共同擔保（關聯多筆不動產）
七、抵押權塗銷登記怎麼辦理？金融機構與民間程序不同
當你繳清房貸、清償借款後，一定要辦理塗銷登記，避免日後權利受限。
🏦 金融機構抵押權塗銷流程：
需準備：
塗銷登記申請書
他項權利證明書
清償證明書
身分證明文件
辦理方式：
可自行辦理或委託代辦
銀行通常提供清償證明與登記表單，協助用戶送件
👤 民間或私人抵押塗銷流程：
除上述文件，需另附債權人印鑑證明
若債權人難以聯絡，建議立即洽律師協助處理
如遭遇遺失文件或債權人失聯，可能需走法院判決程序
八、抵押權設定與塗銷 Q&A 常見問答
抵押權設定金額通常是多少？
銀行設定的抵押權金額通常為實際貸款金額的 1.2 倍，民間貸款則落在 1.2～1.5 倍，此為擔保範圍並非實借金額。
有抵押權的房子可以買賣嗎？
可以。抵押權的存在不影響房屋的買賣權利，但購買前需確認是否辦理塗銷，以免將來轉手或貸款受限。
怎麼查詢房屋是否已設定抵押？
可至地政事務所或使用線上謄本申請查詢「他項權利」欄位，有抵押權即會載明債權人、設定金額與有效期限等資訊。
抵押權設定會自動失效嗎？
不會。即便債務已清償，若未正式辦理塗銷登記，抵押權仍存在，後續如欲貸款或出售都可能受阻。
民間抵押塗銷比較麻煩嗎？
相較銀行，民間借貸較常遇到文件遺失、債權人失聯等問題，建議借款結清後立即辦理塗銷，以保自身權益。
九、結語｜房屋貸款設定與塗銷不能忽略的法律動作
房屋辦理貸款時所設定的「抵押權」，是一項保障債權人債權優先受償的法律機制，但對屋主來說，貸款結清後若未辦理塗銷抵押權登記，將可能影響未來房屋的使用、轉貸與買賣計畫。
因此，無論您是透過銀行還是民間機構貸款，記得在清償完成後立即確認並完成塗銷手續，避免未來再度申貸或出售房產時，才發現權利受限、資料遺失或債權人難以聯繫，進而造成不必要的金錢與時間損耗。
如您在辦理塗銷流程上有任何疑問，歡迎透過金曜房速貸的線上LINE客服或填寫表單，由專人一對一為您解說與協助！
